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“如果按东说念主均用地100平米来筹划，本色咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口……这时间城市存量空间和地皮价值非良性竞争就运行出现了。”

12月12日，主题为“中国式当代化与城市发展”的中国城市百东说念主论坛2023冬季论坛上，中国科学院大学讲席陶冶、东说念主居科学学院院长，北京市建筑联想商讨院总建筑师、总贪图师吴晨作了题为《咫尺城市发展的些许挑战与想考》的主旨演讲，共享了咫尺中国城市发展的挑战和想考。

在他看来，消耗导向和坐褥导向的产业旅途，等于“三二一”这种态势已经运行固化下来，成为社会发展的主流，同期，城市发展能源不及与东说念主才诱惑力下降类似线路，这些都是刻下城市发展的省略情趣。要从以下四方面寻找新的城市价值增量——

第二产业对城市的驱手脚用，国外上已经出现制造业回流趋势；科技归来都市，而不是在科技园区；后生劳能源涌入外卖、快递、网约车等行业具有潜在风险；心疼城市探讨终结选藏增长，要从地皮金融时间参加城市运营的时间。

“天然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是坐褥性服务业，是和制造业奏凯联系的。而咱们的服务业当中，生计性服务业远远逾越坐褥性服务业，大意高20%附近。这等于咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的”。他说。

以下是吴晨现场演讲实录，内容有删减：

新挑战：以地皮金融为中枢的模式走到异常

前年年底，城镇化率的数据为65.22%，就建成区限制来看似乎又逾越65.22%，因为如果按东说念主均用地100平米来筹划，本色咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口。

在国外上城镇化率到了70%-80%，在欧洲和好意思国叫城市化，咱们叫城镇化的回荡点。因为在此之后就会出现城市化和城镇化放缓的平台期。咱们这个平台期是提前到来了呢，如故进行极端乐不雅的城市化增长？这是值得咱们想考的问题。

这时间城市存量空间和地皮价值非良性竞争就运行出现了。昔时40年中快速城市化——每年1.5%的速率的城镇化，（城镇化率）从17%发展到65.22%，基本是以地皮出让时势所形成的城市化，鼓动了基础才能诱导和大都投资的拉动。

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咱们现在来扫视，以地皮金融为中枢的发展模式似乎已经到了一个瓶颈或异常，咱们有不同的论点。

有一个词叫“中国楼市的信仰”，是哪儿呢？是上海。上海的学区房和上海房产泡沫在被恣意地挤压着。深圳楼市合座价钱已经回到了2018年，其他城市其实也都会出现这种现象，包括昆明（住宅成交均价）已经两年新低，而况地皮是一起底价成交。

刚才说的成交更多是以住宅为主，其实写字楼也出现这样的现象。二季度时，北京甲级写字楼吸纳量是负数，金融街(000402)、CBD、中关村(000931)等都是负值。在北京，据统计，除了丽泽（金融商务区）除外其他基本都是下落的。

上海亦然如斯。上海二季度吸纳量15万时常米，咫尺它的吸纳量基本如故沉稳的状态，据臆测，2023-2024年，由于新增供应量大幅入市，它的空置率和房钱都运行要参加到一个下行通说念当中。是以，咱们要存眷到一些经济数据。

本年第三季度好意思国的经济数据出来了，好意思国GDP增速达5.2%。是不是好意思国就独步天下呢？看好意思国写字楼的空置率也在19%附近，这就搞不懂了，为什么好意思国的经济总量在这样快速增长的情况下（写字楼）空置率也这样高呢？

咱们可能不是从经济自己来看，有可能是由于科技、生计的模式和办公模式形成了这种地方的出现。

新挑战：住户消吃力下降是不争的事实

从消耗导向和坐褥导向的产业旅途来看，“三二一”这种态势已经运行固化下来，形成社会的主流。咱们国度第三产业是2014年全面卓绝第二产业。还是卓绝之后，就不可能再回到从前了。

是以，服务业已经成为GDP的主要孝敬开端，在2020岁首，天然服务业受到疫情的一些影响，但合座上看，中国已经参加到第三产业拉动通盘经济发展的阶段，它的增多值，吸纳的办事东说念主口远远逾越第二产业。

是以，本年运行和前年，国办、中办履行了一系列的计谋文献，要鼓动和规复扩大消耗。本年我还参加了中央的一个调研组到上海、长三角地区进行调研，主义是怎样更好地鼓动消耗的增长。

到底是咋回事？这还得从最近的美国空军“机动卫士2023”多国联合演习说起。

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然而咱们看到，这些数据回来以后奈何样呢？本色咫尺消耗者关于巨额商品（大件）的开销如故呈现出相比严慎的魄力，包括一些主义——家用电器、汽车等等，通盘消耗还不是很渴望。

合座住户消吃力处于不争之事实——等于不才降的态势当中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四个层级的商圈：国外级的，包括王府井(600859)、三里屯、国贸、SKP；国度级的，包括前门、西单等等；地区级的/区域级的海淀、金源茂以及社区级的。

天然商圈客流量在飞腾，但东说念主均客单价均有所下降，包括此次黄金周主义出来以后，搭客的数目是在飞腾的，已经规复到疫情之前，但客单价不才降。

是以，咱们就判断到底要运行存眷坐褥性消耗，如故要运行存眷生计性消耗。在欧洲、好意思国世界城市发展趋势当中不错看到，有个大的趋势，第二产业和它的坐褥性消耗得回了更多的存眷。再回来看咱们的城市怎样健康地发展。第二产业是城市经济的根基，这个结论已经再行出现。

寰球都知说念，纽约是金融型城市，主要以股票为主，伦敦亦然金融型城市，主淌若债券和金融繁衍业，让他们站上世界之巅。纽约第二产业1950年以后运行参加到下行通说念，最高时流失了95%的第二产业办事东说念主口。

然而今天的纽约制造业再行在爬坡，等于它的第二产业。纽约现在新的统计（发现）第二产业创造了53万个职责契机，而况它的工资中位数是5万好意思元，5万好意思元如故相比渴望的工资（中位数），这里诱惑了大都新的外侨，一半以上是降生在非好意思国的好意思国东说念主。是以，咱们要看到第二产业在城市当中是什么样的作用。

纽约是什么样的第二产业？如故原本的钢铁、造船吗？好多大的船舶制造基地原本也在纽约。咱们能看到，它是将制造业、新技艺和新的社会发展需求密切相结合起来。它是试图创造更好的、更新的、更多的职责。是以，这十年，纽约出台了什么样的计谋呢？等于城市工业产权，他要投资4.42亿好意思元。

此外，城市发展的省略情趣还体现在，城市发展能源不及与东说念主才诱惑力下降的问题。在65.22%的（城镇化率）数据上，咱们会看到一些什么？如故会一骑绝尘地往前冲吗？每年以5.5%的速率增长吗？这当中咱们看到一点隐忧，可能出现逆城市化精炼。

咱们的逆城市化和欧洲的逆城市化本色是不不异的。逆城市化，咱们说是东说念主口溜达的过程，是从高度的密集向低度密集变化的过程。从2022年东说念主口名次增量的城市来看，险些悉数的城市都在增量的，城市东说念主口新的增量都在减，以致有些城市出现了负数，天然有些是计谋性的。

新增量：制造业正向超、特大城市回流

怎样寻找新的城市价值增量，当先要看到第二产业对城市的驱手脚用。“十四五”（贪图）和前年的“两会”等都提到了增强城市制造业竞争力的问题，国外上也出现了制造业回流。制造业回流有几个趋势——

一是流向了具有传统制造业上风的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。这好像不太容易被领会，但这如实是发生了的一个趋势。

比如，伦敦在2021年就提议工业建筑面积零减量，它规则在市区大型生意开发当中要羼杂工业空间，而况好意思国出现了“工匠分区法”，等于把一些轻型制造业镶嵌到城市当中，而况已经得回了一些恶果，包括一系列初创企业在那处落户。欧盟也提议了发展“坐褥性城市”的观念。

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“纽约制造”（Made in NYC）的发起者说，都市制造业是让咱们冉冉解脱经济衰竭的良方，想要创造职责契机，一定要有坚实的制造业基础。这个制造业不是传统的制造，而是一些高附加值的，能够重塑社区活力的制造业。

日本最近似乎已经走出了20-30年的发展陷坑，它的股市、办事岗亭险些是一飞冲天。现在年青东说念主是被岗亭所抢的，而不是年青东说念主要去找职责。日本创造了一种“町工场”的观念。“町”等于咱们的街说念办事处，等于在东京再行创造了“街说念工场”。

“街说念工场”是咱们校阅绽开初期为了惩处知青办事问题所创造的一些办事契机，那叫街说念工场，确实在日本出现。但它是属于小限制、高附加值的，而况其中有好多隐形的冠军。恰是因为限制小，术业有专攻，町工场基于邻里间熟东说念主鸠合腹地化形成的产业链。在日本，大田区是“町工场”最密集的区域。

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服务业分为坐褥性服务业和生计性服务业。好意思国有两个数据，天然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是坐褥性服务业，是和制造业奏凯联系的。这样来算其56%的服务业本色是和好意思国25万亿GDP联系的。这是一个极端不得了的数据，不都是麦当劳和肯德基，他有大都服务业是和坐褥联系的，等于13亿好意思元和制造业联系的。

而咱们的服务业当中，生计性服务业远远逾越坐褥性服务业，大意高20%附近。这等于咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的。

新增量：科技不在科技园区，而在市中心

寻找城市价值增量，还体现在科技归来都市。咱们说北京是三城一区，但说怀柔、昌平这些区域，是不是允洽世界城市关于科技发展的趋势？我合计，咱们要在北京的基础上放眼看到世界的发展。从世界来看，很彰着的趋势，科技不是在科技园区里了，是在市中心，就在你边上，就在你家门口，就在窗户外面。这是一个大的趋势。

比如纽约的硅巷，经过快要二十年的发展，成为仅次于硅谷第二大科创企业聚合区，初创企业逾越惊东说念主的9000多家。比如波士顿，跟着40年前生物制造等产业的兴起，波士顿在MIT的边上诞生了430多家公司，带来了11万个研发岗亭、300万时常米的实验室面积。这些数据都曲直常惊东说念主的。

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本年还有个相比进击的信息，上半年城镇后生（16-24岁）自在率不公布了。由于现在信息不完竣，假定在后生自在率达到20%的情况下，咱们应该让他们作念什么样的职责？

咱们看到一个极端可惜的精炼，大都的后生劳能源参加到外卖、快递和网约车的行业当中。而况有的众人合计，这些行业曲直常细腻的劳能源蓄池塘。咱们经过反想合计，这是个伪命题。如果大都的后生参加到这些行业将会对将来中国5-10年的发展带来宽敞的潜在风险。

本年的高校毕业生已经达到了惊东说念主的1179万东说念主，东说念主口的老龄化已经在渐渐爬升。怎样能够复古中国将来工业和制造业的发展，这是需要咱们反想的，等于在他们现在还仍然不错招揽常识时不错提供发展招揽他们职业所需要的手段。

此外，还要心疼城市探讨终结选藏增长。城市从地皮金融时间要参加城市运营的时间，一方面新的购物中心在陆续地新建，另一方面旧的购物中心在陆续地关门。本色从城市发展当中要存眷到全生命周期的专科运营武艺，从数目运行存眷到质地，运营要前置。运营的前置是一切联想的基础。

要搭建全周期、全业态、全过程的城市运营模式。北京有个极端闻明的告捷案例郎园，很偏僻，但它告捷诱惑了天下影视剧制作65%的份额，极端之偏远，但极端之告捷，为什么告捷？等于运营前置。

新趋势：从“城市更新”迈向“城市修起”

在通讯技艺影响下，城市皆结合构呈现“上风汇聚，合座溜达”的精炼。原本咱们说的“田野城市”的图景就有可能终结，因为传统功能界限会变得愈加婉曲，而况空间功能会愈加复合化。

从摊大饼的圈层式走向鸠合化的城市空间结构，原本咱们说城市空间是摊大饼，从几环到鸠合化的结构。为什么好意思国经济这样快速发展的时间（房屋）空置率这样高呢？很可能是传统通讯技艺对区位表面带来冲击所形成的这样一个限度。

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还有寰球都在刷短视频，短视频成为生计当中的一部分，但对传统生计会带来新的冲击。经过统计，现在东说念主均短视频刷168分钟，每天3个小时。这3个小时就形成咱们形成足不窥户的生计时势和体验，这带来极端紧要的，对原有空间城市结构的冲击。

凭据36氪报说念的数据，天下近240万家的实体店关闭，这弗成都归罪于直播带货，但直播带货是进击的始作俑者，约占天下实体总额的10%，形成的自在是300万东说念主之多。有个统计，当电商用户数每增多1%时，当地的店铺数就会以0.16%的速率在减少。这是咱们必须要靠近的一个实践。

在这种情况下，咱们怎样看待城市更新？咱们说城市更新不及以靠近将来城市带来的挑战。是以，咱们提议“城市修起”的表面。

城市修起和城市更新最宽敞的不同，等于“城市更新”是50年代的观念，只针对城市的物资发展空间，是远远不及的，“城市修起”的表面是物资空间、科技改进、产业经济、社会活力和文化传承。是以，咱们要再行靠近城市修起的时间，要靠近挑战。

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